Diez años de datos catastrales (mayo 2017 – mayo 2026) sobre propiedad horizontal: cuántas unidades se construyen, de qué tamaño, y dónde.
Los datos respaldan que se construyen cada vez más apartamentos en propiedad horizontal (PH) y que son cada vez más chicos… pero el achicamiento hacia el monoambiente es marcadamente montevideano. En el interior y en Canelones el tamaño se mantiene estable, y Maldonado responde a una lógica turística propia.
Sobre el dato 2026: hay un error de clasificación en el archivo (corregido) y un rezago de registro que afecta al año más reciente. Lo explicamos abajo, en “Cómo tratamos el dato 2026”.
Cada punto es la mediana de superficie de vivienda de los apartamentos (unidades con destino vivienda en régimen PH) construidos ese año, según las líneas de construcción del archivo de mayo 2026 — la foto más completa disponible de cada cohorte (ver “rezago de registro”).
Cuatro miradas sobre el mismo corte: cuánto se construye, de qué tamaño, su composición y de dónde sale (conversiones).
El archivo de mayo 2026 tiene dos cuestiones que conviene no confundir. Una se corrige; la otra es intrínseca a cómo se registra la construcción y define qué años podemos leer.
El error de clasificación (corregido). Además del rezago, en el archivo 2026 2.993 edificios PH de Montevideo (con 42.360 apartamentos en 2025) aparecen mal etiquetados como régimen común (CO). Eso daría una caída irreal del 12% en el stock de apartamentos de Montevideo. No es plausible (los edificios no “salen” en masa de la propiedad horizontal) y está en el archivo publicado, no en la descarga, así que re-bajarlo no lo arregla. Lo corregimos reponiendo el último estado válido (2025) de esos edificios en la serie de stock. El resto del país no tiene este problema, y como son edificios viejos no afecta a las cohortes recientes de construcción.
Solo altas, nunca bajas. Para medir construcción y conversiones contamos únicamente lo que aparece de un año al siguiente, nunca lo que desaparece. Así, cualquier reclasificación o baja administrativa (como la de 2026) no puede distorsionar la tendencia de obra nueva.
Crecimiento del stock de PH y cambio de tamaño del apartamento nuevo entre los construidos en 2006–2010 y en 2020–2024. Ordenado por tamaño del parque PH en 2025.
| Departamento | PH 2017 | PH 2025 | Var. % | Mediana m² 2006–10 | Mediana m² 2020–24 | Cambio m² | % <40 m² 2006–10 | % <40 m² 2020–24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montevideo | 315.830 | 350.198 | +11% | 60 | 40 | -20 | 20% | 49% |
| Maldonado | 52.128 | 63.670 | +22% | 79 | 56 | -23 | 16% | 23% |
| Canelones | 21.486 | 29.692 | +38% | 61 | 63 | +2 | 16% | 9% |
| Colonia | 10.154 | 9.159 | -10% | 37 | 47 | +10 | 58% | 11% |
| Paysandu | 6.932 | 8.576 | +24% | 66 | 51 | -15 | 10% | 31% |
| Salto | 4.686 | 5.323 | +14% | 63 | 50 | -13 | 3% | 35% |
| San Jose | 3.854 | 4.712 | +22% | 66 | 49 | -17 | 16% | 22% |
| Rocha | 4.025 | 4.418 | +10% | 60 | 55 | -5 | 23% | 1% |
| Rivera | 3.733 | 4.244 | +14% | 57 | 51 | -6 | 25% | 26% |
| Cerro Largo | 3.667 | 4.221 | +15% | 30 | 51 | +21 | 57% | 8% |
| Soriano | 3.570 | 4.075 | +14% | 47 | 50 | +3 | 45% | 36% |
| Lavalleja | 3.271 | 3.770 | +15% | 71 | 51 | -20 | 15% | 2% |
| Tacuarembo | 3.234 | 3.512 | +9% | 68 | 53 | -15 | 22% | 11% |
| Florida | 2.695 | 3.402 | +26% | 60 | 53 | -7 | 17% | 17% |
| Durazno | 2.321 | 2.747 | +18% | 46 | 58 | +12 | 42% | 4% |
| Rio Negro | 1.807 | 2.177 | +20% | 52 | 50 | -2 | 1% | 6% |
| Flores | 1.427 | 1.695 | +19% | 63 | 80 | +17 | 4% | 19% |
| Treinta Y Tres | 1.413 | 1.692 | +20% | 63 | 36 | -27 | 6% | 95% |
| Artigas | 1.228 | 1.431 | +16% | 60 | 51 | -9 | 7% | 13% |
Qué se midió. Snapshots de mayo de Catastro (Datos Abiertos), 2017–2026. La unidad de análisis es el padrón/unidad urbano. “PH” = propiedad horizontal (apartamentos); “CO” = régimen común (típicamente una casa o terreno = 1 padrón, 1 unidad). Para hablar de apartamentos se filtró a unidades con destino vivienda (archivo de líneas de construcción), excluyendo cocheras, depósitos y locales — que en Montevideo son ~22% de las unidades PH y en Maldonado aún más.
“Tamaño” = superficie de vivienda de la unidad (m² con destino vivienda), un buen proxy de monoambiente vs. 2 dormitorios, aunque no cuenta dormitorios. Se reportan medianas (robustas a valores extremos) y la distribución por rangos. La medida coincide casi exactamente con la superficie edificada total del padrón.
Dos lentes que coinciden. (a) Cohorte por año de construcción, tomada del archivo más reciente (2026), que es el que más “madura” cada año. (b) Delta entre archivos (altas año a año). Ambas dan la misma película en Montevideo (mediana ~45→38 m²; volumen creciente), lo que da confianza en el resultado.
Stock vs. construcción. El stock de PH (gráfico 1) sale de los padrones urbanos, con 2026 corregido por el error de clasificación. La construcción por año (gráficos centrales y 2) sale de las líneas de construcción 2026, confiando hasta 2024, con 2025 provisional y 2026 omitido por rezago.
Otras consideraciones. El número de padrón es único por localidad, no a nivel nacional (claves = departamento+localidad+padrón). El año de obra puede reflejar la última gran reforma. Las cohortes muy antiguas “erosionan” levemente con el tiempo (correcciones, fusiones), por lo que los conteos recientes pueden estar algo sobre-representados frente a los viejos; la tendencia de tamaño no se ve afectada.